コロナ禍と住宅ローン②~住宅ローンに関する契約について(この記事は約5分で読むことができます。)

地域の皆様、いつもお世話になっております。はなぞの綜合法律事務所です。

さて、表題の件ですが、住宅ローンを組んだ時のことを思い出してみてください。色んな書類にサインをしたかと思います。その中には、①借入先の金融機関との金銭消費貸借契約書、②保証会社との保証委託契約書及び③抵当権設定契約書があったかと思います。このような契約書にサインをする際に、銀行から提供される契約書だからと特に深く考えることなくサインをされ、契約書自体の意味についてはよく解っていないという方は実は少なくありません。

①の金銭消費貸借契約は金融機関からお金を借りる際に締結する、いわゆる住宅ローン本体の契約です。住宅ローンの返済が滞ると、まず金融機関は上記金銭消費貸借契約に基づき、支払いの催告をしてきます。一般論ですが2回の滞納で一括返済を求められる傾向にあります。そもそも、上記金銭消費貸借契約には必ず期限の利益喪失に関する条項が付されています。期限の利益喪失とは、例えば支払いを〇回滞らせた場合、住宅ローンの分割払いを認めず一括で支払ってください。といった内容のものです。当然、支払いを滞らせている状況で住宅ローンを一括で支払うことはできません。

そこで、金融機関としては、住宅ローンを組んだ人(以下「債務者」といいます。)が、上記②の保証委託契約に基づき、保証を委託した保証会社に対して一括で支払ってもらうことにします。保証会社としては、いわば立替払いをしたことになります。保証会社としては、債務者に対して、立替払いをしたのだから、立替えた住宅ローンを一括して返してくれと請求してきます。もっとも先で述べたように、一括で支払えるはずがありません。そこで、保証会社としては、債務者が所有する住宅を競売にかけて売却し、売却代金から立替えた額を回収することになります。なぜ保証会社が債務者の住宅を売却できてしまうかといえば、保証会社と債務者は上記③の抵当権設定契約を締結しているからです。抵当権設定契約とは、ありていに言えば、お金を貸したり、立替えたりするけど、返済できなかったら、この不動産を売って回収するね。といった契約です。これに基づき住宅は競売にかけられ、債務者の方は住居を失ってしますということになります。

住宅ローンの支払いを滞らせてしまってから競売にかけられるまでの期間はそう長くはありません。場合によっては支払いが滞ってから半年で住居を失うということもよくある話です。住居を失うことは、個人の経済活動的にも、精神的にも多大な負担を伴うので、なんとしてでも回避したい状況ではあります。

また、金融機関からの借り入れは1回でも、1日でも滞納すべきではありません。まず、1回でも、1日でも滞納してしまうと個人信用情報機関に滞納の記録が登録されてしまします。住宅ローンは長期に渡って支払うものですから、状況に応じて低い金利のものに切り替える、いわゆる借換をすることもよくあります。滞納の事実が登録されてしまうと、借換の審査に際して不利に扱われ、借換ができないという事態も生じ、マネープランに影響が生じます。次に、住宅ローンによっては優遇金利の適用されるものがあります。契約内容によりますが、一度の滞納で優遇金利の適用を取り背されてしまう場合もあり、金利変動により、大幅に返済額が増えてしまうことになります。

このようなリスクがあるので、金融機関からの借り入れは、1回でも、1日でも滞納すべきではありません。

今回は、住宅ローンを組む際に締結した3つの契約について簡単に触れてみました。以降、住宅ローンを滞納しないために採るべき方策について触れていく予定です。よろしければお付き合いください。

コロナ禍と住宅ローン①

コロナ禍と住宅ローン③

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丸山和彦弁護士

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